房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)同時(shí)具備以下條件
1、 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，房屋面積已經(jīng)有關(guān)部門測(cè)定；
2、 已與客戶簽訂正式房屋銷售合同
3、 標(biāo)的物——房屋已經(jīng)客房辦妥了交付入住手續(xù)，雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)。
但由于客戶原因，未在規(guī)定的時(shí)間辦理入住手續(xù)，法律規(guī)定視同風(fēng)險(xiǎn)和收益已經(jīng)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)公司應(yīng)確認(rèn)該部分房產(chǎn)的收入。否則，如果客戶幾年不辦理入住，公司就一直不能確認(rèn)收入，這是不客觀的。有的公司存在房款已收訖，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后才確認(rèn)收入。這樣會(huì)造成收入滯后的現(xiàn)象，同樣不符合收入確認(rèn)的原則。當(dāng)前，許多上市公司大股東將自己的項(xiàng)目交由上市公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，或是大股東和股份公司成立項(xiàng)目聯(lián)合開(kāi)發(fā)公司從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。一般情況下，對(duì)于大股東出地，由股份公司出資金進(jìn)行項(xiàng)目的合作，大股東與上市公司之間往往根據(jù)需要簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，由上市公司負(fù)擔(dān)了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所有風(fēng)險(xiǎn)，大股東坐收漁利，這實(shí)際上是變相侵占上市公司的利益。
二、預(yù)售房款稅金的計(jì)算、繳納和會(huì)計(jì)處理
上市公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件時(shí)，企業(yè)就可以對(duì)外預(yù)售。公司不能將其確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入，但根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，無(wú)論會(huì)計(jì)核算上怎樣進(jìn)行賬務(wù)處理，在公司實(shí)際收到商品房銷售款項(xiàng)時(shí)，都應(yīng)按實(shí)際收到的款項(xiàng)計(jì)算交納營(yíng)業(yè)稅及附加，并按一定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳企業(yè)的所得稅。因此公司應(yīng)按照當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)的有關(guān)規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率或其他合理辦法計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)交納的所得稅，并按季預(yù)計(jì)。待該項(xiàng)房地產(chǎn)交付使用，銷售收入實(shí)現(xiàn)后，再依據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)現(xiàn)應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)計(jì)繳納的所得稅額計(jì)算應(yīng)退或應(yīng)補(bǔ)稅額。公司在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)將繳納的營(yíng)業(yè)稅和所得稅分為兩個(gè)部份，將自己確認(rèn)收入對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益表，而預(yù)收收入對(duì)應(yīng)的稅金附加和所得稅不能確認(rèn)為當(dāng)期損益。
三、關(guān)于上市公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的成本核算
1、 土地開(kāi)發(fā)成本的核算內(nèi)容
土地開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)一定數(shù)量土地達(dá)到可售或可用狀態(tài)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。包括以下內(nèi)容：
（1） 土地費(fèi)用。直按與購(gòu)置土地有關(guān)的費(fèi)用，包括受讓費(fèi)用，拆遷費(fèi)用，填海造地費(fèi)用及其他有關(guān)手續(xù)和稅費(fèi)支出等。
（2） 基礎(chǔ)設(shè)置費(fèi)。是指達(dá)到預(yù)期使用功能的熟地狀態(tài)所投入的線性建設(shè)費(fèi)用，主要包括通電、通路、供水、通迅、排水和土地平整費(fèi)用等。
（3） 配套設(shè)施費(fèi)。一般指水、電、大市政和公建配套的建筑物建設(shè)費(fèi)用。
（4） 籌資費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)土地而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在土地開(kāi)發(fā)完工之前，作為土地開(kāi)發(fā)成本，土地開(kāi)發(fā)完工之后而發(fā)生利息等借款費(fèi)用，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。
（5） 應(yīng)負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，包括企業(yè)所屬單位直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，如工資、福利費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)。
（摘自注會(huì)05年第4期）
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